雑種地の財産評価

前回のお話に出た相続税の申告も無事に提出をさせて頂きました。
また前回に「次回は雑種地の相続税財産評価について」と申しましたので、今回は基本的は雑種地の評価方法について書きたいと思います。

そもそも『雑種地』とは何でしょうか？
雑種地とは、不動産登記法に列挙されている地目（田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼〜）のいずれにも当てはまらないものを言います。
イメージとしては、駐車場や資材置き場などが一般的です。
実務上は登記簿謄本では地目が「山林」「田」となっていても、固定資産税の課税上はこの「雑種地」とされており、実際にその土地の現況を確認すると確かに農地や山林としては認められない状況であるということがよくあります。

相続税の財産評価の原則は、「時価＝相続開始時の現況における通常の市場価格」ですので、その現況により評価をすることになります。（固定資産税上の地目はもちろん重視されますが、必ず実際の現況を確認しましょう。）

では現況が「雑種地」である相続財産はどのように評価するのでしょうか？
財産評価基準書には、「その雑種地の現況に応じ、状況が類似する付近の土地の価額を基として、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価します。」と書かれていますので、近傍比準土地をピックアップし、その土地の平米単価に物理的な格差割合を考慮し、当該雑種地の平米を乗ずることになりますが・・・
結局のところ、雑種地の評価は千差万別で個々に判断をするしか無いという部分が多いです。（他の土地や財産もすべてが被相続人の大切な遺産であり、ひとつとして同じものはありませんので、個々の適正な時価を評価に反映したいところですが、雑種地は特に難しいですね。）

ちなみに市街化調整区域内の雑種地の場合は、近傍比準土地を宅地とした場合には建築制限を考慮した斟酌割合を乗ずることで簡易的に評価することも認められています。